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離婚時の不動産売却について

離婚時の不動産売却について

離婚時の売却で問題になるのが不動産の財産分与です。現金のようにきっちり分けることができないため、離婚前・離婚後いずれのタイミングでも揉める可能性があります。もちろん、不動産分配問題を放置したまま離婚してしまうと、さらなるリスクがあるため、きっちりさせなくてはいけません。

離婚時の不動産売却についてわかりやすく解説いたします。

家の売却を離婚前と離婚後どちらがおすすめ?

離婚前に家を売るのがおすすめな人 離婚後に家を売るのがおすすめな人 離婚後にやり取りを控えたい場合や離婚後にトラブルになるのを避けたい方は離婚前に家を売却するのがおすすめです。
離婚前に売却するメリットは落ち着いて話し合いをすることができ、夫婦間で同意を得られやすいことです。また、離婚前に売却してしまえば、離婚後にやり取りするわずらわしさからも解放されます。
離婚後に家を売るのがおすすめな人 離婚後にやり取りを控えたい場合や離婚後にトラブルになるのを避けたい方は離婚前に家を売却するのがおすすめです。
離婚前に売却するメリットは落ち着いて話し合いをすることができ、夫婦間で同意を得られやすいことです。また、離婚前に売却してしまえば、離婚後にやり取りするわずらわしさからも解放されます。
ある程度円満な離婚であり、離婚後であっても連絡を取り合うことにそれほど抵抗がない場合は離婚後の売却がおすすめです。時間をじっくりかけて売却することができるため、仲介売却によりなるべく高く売却できるメリットもあります。また、売却に関する取り決めを事前にしっかり行っておけば売却を待たずにすぐ離婚できるのもメリットです。

離婚による財産分与は必ず行う必要があります

婚姻関係を結んでいた間に築いた財産は離婚後に適切に分け合わなくてはいけません。これを財産分与といい、共有財産がある場合は離婚時に必ず行う必要があります。

財産分与の対象となるのは夫婦の共有財産すべてであり、一緒に住んでいたマイホームやその他婚姻中に購入した不動産についても分け合わなくてはいけません。法的に難しい面もあるため、特に不動産については専門家に相談することをおすすめいたします。

財産分与には3種類あります

財産分与には「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類があります。それぞれの特徴について以下で解説いたします。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

清算的財産分与 扶養的財産分与 慰謝料的財産分与
「財産分与」として一般的にイメージされるのが清算的財産分与です。婚姻中に夫婦で築いてきた財産を分け合います。それぞれの貢献度合いによって分配割合が変化します。 離婚後どちらか片方が収入が少ない、もともと専業主婦(主夫)であったという場合、離婚後は生活が苦しくなります。その場合、収入が多い方が少ない相手を不要するために行う財産分与です。支払額や期間は話し合いで取り決めます。 離婚にはさまざまな原因がありますが、不倫やDVなどは行った側が一方的に悪く、直接的な離婚原因となるものです。このような原因を作った側が慰謝料として相手に支払う金銭のことを慰謝料的財産分与と言います。

離婚時の売却で問題になる名義について

離婚時の売却で問題になる名義について

離婚時の売却で問題になる名義について

離婚時の不動産売却で問題になるのが名義人についてです。不動産は名義人でなければ売却することができず、共有名義の場合は名義人全員の同意がなければ売ることができません。

たとえば、夫が名義人の場合は妻が勝手に売却することはできず、夫婦共有名義であれば両者が同意しなければ売却できないのです。そのため離婚時に話がこじれてしまうと売却がなかなか進まない可能性があります。

ちなみに共有名義の場合、持分割合のみを売却することは可能です。ただし、トラブルになりやすく権利侵害した場合は相手に金銭を支払う必要があるなど面倒なことになりやすいためおすすめできません。

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住み替えは売却の優先がおすすめです

住み替えは売却の優先がおすすめです

ご結婚やご出産などにより住替えを検討される方はたくさんいらっしゃいます。そうした方が悩まれることの一つに「売却と購入どっちを先にすべき?」というものがあります。

答えを先にお伝えすると「売却・購入はできるかぎり同時に行う」ことが理想です。

もちろん不動産売買にはタイミングもありますので必ずしも同時に行えるとは限りません。では住み替えはどのように進めるべきなのでしょうか。ここでは住み替えの最適な流れと売却優先のメリットについて解説いたします。

住み替えの理想は同時決済、難しい場合は売却を優先しましょう

住み替えの理想は同時決済、難しい場合は売却を優先しましょう

住み替えの理想は同時決済、難しい場合は売却を優先しましょう

住み替えで理想的な形は、新居の購入と現居の売却がほぼ同時のタイミングで行えることです。同時決済できれば仮住まいの準備をする必要がなく、購入資金が不足することも防げます。また、二重ローンのリスクも回避できるためメリットが多くあります。

とはいえ、必ずしも同時決済できるとは限りません。そのような時は売却の優先をおすすめいたします。

売却が優先されれば、売り急ぐ必要がなく納得の行く金額で売却することができます。資金面で余裕ができるため新居の購入資金が不足することを防げるのもメリットです。

住み替えでは同時決済を理想とした上で、難しい場合は資金計画を立てやすい売却を優先させていきましょう。

住み替えで売却を優先する4つのメリット

住み替えでは同時決済が理想ですが、難しい場合は売却を優先するのがおすすめです。なぜ売却を先に行うべきなのか、その理由やメリットについてまとめましたのでご覧ください。

資金計画を立てやすい 二重ローンを回避できる 売却が先に行えればローンの返済や諸費用について確定し、まとまった資金を手元に置くことができます。そのため資金計画も立てやすくなります。落ち着いて新居購入を行えるのもメリットです。
二重ローンを回避できる 売却が先に行えればローンの返済や諸費用について確定し、まとまった資金を手元に置くことができます。そのため資金計画も立てやすくなります。落ち着いて新居購入を行えるのもメリットです。 現居を先に売却できれば、住宅ローンを完済することができます。新居のローン支払いは購入後からスタートするため、二重で支払うリスクがありません。買いが先行すると現居・新居のローンを二重で支払うリスクがあるためおすすめできません。
融資がつきやすい 納得できる価格で売却できる 現居を先に売却していれば、住宅ローンの支払いも完了しています。そのため、金融機関のローン審査も通りやすくなるメリットがあります。購入が先行してしまうと現居のローンを残したまま新居のローン審査がされてしまうため、融資がつきにくくなります。
納得できる価格で売却できる 現居を先に売却していれば、住宅ローンの支払いも完了しています。そのため、金融機関のローン審査も通りやすくなるメリットがあります。購入が先行してしまうと現居のローンを残したまま新居のローン審査がされてしまうため、融資がつきにくくなります。 購入は後回しにすることで、じっくりと現居の売却に専念することができます。ある程度の時間をかけることができるため、納得できる価格での売却を実現しやすいでしょう。多くの資金を得られれば、その後の新居購入も余裕が持てます。

PICKUP

当社なら売却を優先しつつ、購入までご検討いただけます

住み替えでは同時決済が理想としつつ、売却を優先するのがおすすめとなります。資金計画が立てやすく余裕を持って納得できる価格で売却を進められるためです。

とはいえ、新たな生活をスムーズにスタートさせるためにも「新居の購入をなるべく早く進めたい」とお考えの方もたくさんいらっしゃいます。

当社ではお客様にメリットの多い売却を優先しつつ、同時に購入についてもご検討いただくことが可能です。スムーズな住み替えをご希望でしたら、ぜひ日本トータルプロデュースへご依頼ください。

買取保証付きの売却方法もご用意しています

住み替えにおいて、納得できる価格で売却できるのが売却優先のメリットです。しかし、住み替えを検討されるお客様の中には「転勤があるため特定の期日までには売却したい」などの理由から、確実な売却をご希望される方もたくさんいらっしゃいます。

当社では買取保証付き仲介売却をご用意しています。一定期間は仲介による高値売却を狙い、期間内に売れなければ事前に取り決めた価格で当社が買取を行います。

住み替え希望の方にも向いている売却方法ですので、ぜひご検討ください。

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入居者様がいても売却できるオーナーチェンジ

入居者様がいても売却できるオーナーチェンジ

何らかの事情で収益物件を売却したいとご検討されたものの「入居者がいると売れない?」と不安を感じているオーナー様は少なくありません。

実は入居者様が住んでいてもオーナーチェンジという形であれば売却することが可能です。

ここではオーナーチェンジの特徴やメリット、行う上での注意点について解説いたします。

オーナーチェンジの特徴とメリット

オーナーチェンジの特徴とメリット

オーナーチェンジの特徴とメリット

入居者がいる不動産を売却することをオーナーチェンジといいます。

家賃を得る権利や、敷金の返還義務等は売買後に売主様から買主様へ引き継がれます。入居者様はオーナーが変わるだけでそれ以外のことは何も変化がなく安心して住み続けられるのが特徴です。

買主様にとってはすでに収益化されている物件を購入できるため、メリットがあります。売主様としても、収益物件を求めている投資家に売却しやすく、入居者へ退去してもらう手間や費用をかけずに済むというメリットがあります。

このように、オーナーチェンジは売主様・買主様双方にメリットのある売却方法です。

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家族信託という選択肢

家族信託という選択肢

資産を持っている方が認知症などの理由で判断能力を失ってしまった場合、さまざまな弊害が起こります。たとえば不動産は売却・運用することができなくなるため、実質凍結された状態になってしまうでしょう。遺産相続についても揉める可能性がでてきます。そうしたリスクを避けるためにも、事前に家族信託を進めることはおすすめです。

ここでは家族信託のメリットや不動産売却について解説いたします。

家族信託により資産を管理任せるメリット

家族信託により資産を管理任せるメリット

家族信託により資産を管理任せるメリット

家族信託とは資産を持つ方が家族に管理や処分を任せる仕組みです。たとえば、自身が高齢となり将来的に判断能力が衰えてしまう前に、子や孫などの親族に資産の管理を任せることができます。

家族信託を利用すれば認知症などの理由で本人の意思決定が難しくなった場合でも、資産の整理・売却を行うことが可能です。また、受託者は運用なども自由に行うことができ、本人死亡後の資産継承先を自由に設定できるなど、家族信託はメリットの多い方法といえるでしょう。

家族信託で不動産売却を行う場合

家族信託で不動産売却を行う場合

家族信託で不動産売却を行う場合

通常、名義人以外は不動産を売却することができません。しかし、家族信託契約の内容に売却が含まれている場合は受託者が不動産を売却し、その利益を受益者が受け取ることができます。

売却が含まれていない場合、信託契約終了まで待つ。または委託者が元気で意思決定ができる状態であれば信託内容を変更することで受託者が不動産を売却できます。または信託受益権を売却するという形で、事実上の信託不動産売却が可能です。

不動産の売却をご検討でしたら、まずは日本トータルプロデュースへ無料査定をご依頼ください。経験・知識豊富な当社スタッフがじっくりと調査し、お客様の大切な不動産を適切に査定いたします。売却についても、お客様のお話を親身になってお伺いし、お客様ごとに最適なプランをご提案いたします。

「いくらで売れるのかな?」と少しでも気になりましたら、ぜひお気軽に日本トータルプロデュースへご相談くださいませ。