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- ローン遅延（任意売却）による売却
Loan ローンの返済でお困りなら任意売却
人生はいつでも順風満帆とはいかないもので急な収入減少やリストラなどの憂き目に合うこともあり得ます。そうしたことが理由で住宅ローンを滞納してしまい、「競売の通知が来た…」とお悩みの方も実はたくさんいらっしゃいます。
競売は売主様にとってデメリットばかりしかなく、実行されてしまうと生活を再建するのが難しくなります。そこでご検討いただきたいのが任意売却です。
ここでは任意売却の特徴やメリット、競売との違いや任意売却の流れについて解説いたします。
住宅ローンの支払いに関してこんなお悩みはありませんか？
- 収入が減り住宅ローンの支払が厳しい
- ローンの返済を滞納し続けている
- 滞納が続き、金融機関から督促状が届いてしまった
- リストラ、倒産によりローンの支払いができなくなった
- 離婚したが住んでいた家のローンが残っていて困っている
- 競売になるとその後の生活が苦しくなると聞いた…
- 競売開始の通知が届いて途方に暮れている
- 遠方にあり住んでいない家のローンが支払えなくなった
このようにローンの支払い・返済でお困りでしたら競売を避けるためにも「任意売却」をご検討ください。
任意売却は競売を避けご自身の意思で有利に売却する方法です
収入の減少などの理由で住宅ローンの返済が困難になり滞納が続いた場合、裁判所によって競売手続きが進められます。競売は不動産所有者様にとって不利な売却であり、売却後の生活再建が難しくなるものです。
任意売却はそのような不利な競売を避けることができる方法です。ご自身の意思でできる限り有利な価格で売却を進めることができるため、任意売却を行えば生活再建もしやすくなります。
任意売却を行うメリットについて
任意売却には競売にないさまざまなメリットがあります。
競売になると裁判所のWebサイトに対象となる不動産や写真が公表されます。しかし任意売却ならばなるべく周囲に知られないように売却を進めることが可能です。
また、競売だと売却代金はすべて返済に充てられるため引越し代金を捻出することはできません。しかし任意売却ならば債権者と交渉することで引越し費用を負担してもらえる可能性があります。
さらに任意売却は売却価格にもメリットがあります。競売では裁判所が時価の70％程度で売却基準価格を決め、入札はさらに20％低い額から可能です。そのため売却代金はかなり低くなります。しかし任意売却であれば通常の売却同様に相場に沿った価格で売却できるため、多くの返済が可能です。
このように、任意売却には競売にないさまざまなメリットがあります。ぜひご検討ください。
任意売却と競売の違いをご存知ですか？
任意売却と競売にはさまざまな違いがあります。以下にその違いをまとめましたのでご覧ください。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 通常の売却と同じで相場に沿った価格で売却することができます。そのため残債をより多く減らすことが可能です。 | 裁判所が定める売却基準価格は時価の70％程度であり、入札はさらにその20％下から可能です。そのため、ほとんどの場合、想像以上に低い価格で売却され、残債を減らすことは困難です。 |
| 余剰金 | 債権者と交渉することができ、認められれば引越し費用や生活資金をある程度手元に残すことが可能です。 | 売却代金はすべて返済に充てられるため、引越し費用の捻出はできません。 |
| 引越時期 引越先 | 買主様との交渉で引越し時期はある程度希望が通ります。また、任意売却を依頼した不動産会社に引越しについて相談が可能です。 | 落札者の都合により退去日が決められます。落札者と交渉することはできないため、希望は通りません。決められた日時までに退去できない場合は強制退去を求められ、最悪の場合は不法侵入罪を問われるケースもあります。 |
| 残債務 | 債権者と交渉することで無理のない返済計画を立て直すことができます。 | 残債務については一括返済を求められ、返済計画の立て直しなども行えません。 |
| プライバシーの保護 | 売却方法を工夫し、なるべく周囲に知られずに売却することが可能です。 | 裁判所によりWebで競売物件情報が公開されます。また、執行官が物件調査に訪れ写真を撮ることもあり、ご近所に知られる可能性は高まります。 |
| 生活再建 | 自分の意思で売却して残債務も多く減らすことができ、返済計画も見直されることで前向きに生活再建を図ることができます。 | 多く残った残債務の返済、強制退去、周囲の目などさまざまなことがストレスとなります。生活再建に向けて前向きになることは困難です。 |
このように任意売却と競売は大きく異なります。不利な競売を避けられることが任意売却の大きなメリットです。ローンの返済でお困りでしたら、なるべく早くご検討ください。
競売にかけられる前に早めにご相談を
競売は物件所有者様にとってかなり不利な売却方法です。裁判所によって強制的に市場相場より安く売却されてしまうため残債が多く残り生活再建が困難になります。引越し費用の捻出も難しく売却後は強制退去となるためストレスも多くかかることでしょう。
任意売却は圧倒的に不利な売却である競売を避けられる方法です。ご自身の意志でなるべく有利な価格で売却し、その後の生活も再建しやすくするためにもぜひ任意売却について当社にご相談ください。
任意売却できる期間は決まっています
任意売却には実行できる期間が決まっています。それが過ぎてしまうと強制的に競売となってしまうためお気をつけください。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 滞納の時期 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
| ローン滞納前 | ローンの支払いはできているものの、収入や生活環境の変化により苦しいと感じているならば、早めに対策を考えましょう。 | 検討可能 |
| ローン滞納3ヶ月以内 | ローンを滞納してしまい金融機関から督促状が届くようになります。このままの状態が続けば、競売にかけられてしまいますので任意売却を検討しましょう。 | 実行可能 |
| ローン滞納4か月以内 | 裁判所から競売を開始する通知が届きます。競売開始決定通知が届いてから4～5ヶ月で競売が行われますので、それまでに任意売却をご検討ください。 | 実行可能 |
| ローン滞納5か月以上 | 競売へのカウントダウンが着々と進んでいます。裁判所の執行官がご自宅に訪れて物件調査を行うのもこの頃です。ご近所に知られてしまう可能性も高まりますので、早めのご決断をおすすめします。 | 実行可能 |
| それ以降 | 競売が開始されてしまい、任意売却は行えなくなりました。裁判所から立ち退きを要求されます。 競売が始まる前になるべく早く任意売却についてご相談ください。 |
不可能 |
任意売却の流れ
任意売却をスムーズに進めるために知っておきたい流れについてご説明していきます。
滞納が続くと督促状が届く
住宅ローン滞納後1ヶ月程度で督促状が届きます。そのまま滞納し続けると3～6ヶ月で期限の利益喪失通知が届き一括返済を求められ、さらに滞納を続けることで競売が開始されます。
落ち着いて現状を把握しましょう
任意売却をスムーズに行うためにも現状を把握しましょう。まずは住宅ローン残債、滞納額、延滞金などを金融機関に確認してください。残債がわかったら自己資金を確認し、家の売却で完済できるかどうかを大まかに把握しておきます。
実績ある不動産会社に相談をしましょう
任意売却を得意とする・実績のある不動産会社に相談しましょう。実際に任意売却できるかどうかは金融機関との交渉次第です。経験豊富な不動産会社ならば希望通り進められるようにアドバイスをしてくれます。
残高証明を取得しましょう
住宅ローンの「残高証明」を取得しましょう。任意売却をスムーズに進めるためには残債がいくらあるかを正確に知る必要があるためです。金融機関に理由を伝えて連絡をすれば送付してもらえます。
不動産会社と面談し物件の査定をしましょう
任意売却について担当者へ滞納の現状や収入状況、売却についての希望などを具体的に相談します。相談内容に応じて担当者が売却方法・スケジュールを提案してくれます。
その後、担当者に物件を査定してもらいます。ちなみに、販売価格を決定するのは売主様ではなく債権者となる点にご注意ください。
媒介契約の締結
売却計画や査定額に納得できたならば媒介契約を結びます。ちなみに、任意売却では「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかしか選べませんのでご注意ください。
任意売却の手続きと売却活動の開始
担当者が債権回収会社等に任意売却の申請を行います。債権者からの許可が得られましたら売却活動のスタートです。
ちなみに任意売却は通常の売却と同じものですので、希望者がいれば内覧もあります。スムーズな売却のためにも、お部屋の掃除や立ち会いなどご協力ください。
売買契約と決済～完了まで
買主様と交渉し合意が得られましたら、通常はそのまま売買契約に進みます。しかし任意売却では契約前に債権者に購入申込書・売買代金配分表を提出し、許可を得なくてはいけません。
債権者からの許可が得られましたら売買契約を結ぶことができます。その後は期日までに代金の支払いを受け、物件を引渡して終了です。
不動産の売却をご検討でしたら、まずは日本トータルプロデュースへ無料査定をご依頼ください。経験・知識豊富な当社スタッフがじっくりと調査し、お客様の大切な不動産を適切に査定いたします。売却についても、お客様のお話を親身になってお伺いし、お客様ごとに最適なプランをご提案いたします。
「いくらで売れるのかな？」と少しでも気になりましたら、ぜひお気軽に日本トータルプロデュースへご相談くださいませ。