43条但し書きとは

旧・建築基準法43条1項ただし書の制度で、現在は建築基準法43条2項の認定・許可制度に整理されています。平成30年の法改正後、いわゆる「43条但し書き許可」は主に43条2項2号許可として扱われます。

建築基準法では原則として、建物の敷地は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していることが必要です。これが「接道義務」です。

例えば、

公道
↓
私有通路・里道・農道など
↓
対象敷地

という形で、その通路自体が建築基準法42条の「道路」に該当していない場合、原則として敷地は接道義務を満たしません。

ただし、その通路が避難や消防活動、日常の通行などに支障がなく、周囲の状況から見て安全性が確保されている場合には、例外的に建築を認める仕組みがあります。

43条2項には「1号」と「2号」がある

現在は大きく2つです。

43条2項1号は、一定の要件を満たした幅員4m以上の農道等に接するなどの場合に、特定行政庁が「認定」する制度です。

一方、昔から「43条但し書き」と呼ばれている案件で多いのが43条2項2号です。こちらは原則として、一定の基準を満たしたうえで、建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可します。

国交省が示している代表的な対象は、

• 敷地の周囲に公園・緑地・広場など広い空地がある
• 建築基準法上の道路ではない農道等に接している
• 建築基準法上の道路へ通じる、安全な通路に接している

といったケースです。

一番重要なのは「道路ではない」という点

ここを理解しておくと分かりやすいです。

たとえば、

42条2項道路
→ 建築基準法上の「道路」

位置指定道路
→ 建築基準法上の「道路」

43条2項2号の通路
→ 原則として建築基準法上の「道路ではない」

です。

つまり43条案件では、

「前に道があるから建築できる」

ではなく、

「道路ではない通路に接しているが、その敷地について特別に建築許可を受ける」

という考え方です。

過去に許可されていても、将来も保証されるわけではない

売買でここがかなり重要です。

たとえば現在の建物が、

「平成15年に43条但し書き許可を受けて建築されている」

としても、

その許可＝未来永劫建替え可能

という意味ではありません。

建替え時には、その時点での許可基準や通路の状況、建築計画などを踏まえて、改めて判断される可能性があります。

したがって仲介実務では、

「再建築可能です」

と断定するより、

「過去に許可実績があります。再建築の際には改めて43条2項2号の許可等が必要となる場合があります」

という説明の方が安全です。

役所調査ではここを見る

43条案件が出てきたら、最低でも次を確認したいです。

1. 前面通路が建築基準法42条の道路に該当するか
2. 該当しなければ43条2項の対象になり得るか
3. 過去の43条但し書き・43条2項2号許可実績
4. 対象敷地そのものに許可実績があるか
5. 周辺敷地の許可実績だけなのか
6. 現在の許可基準
7. 通路幅員
8. 建築基準法上の道路まで通路がつながっているか
9. 通路所有者
10. 通行・掘削承諾が必要か
11. 建替えの際に所有者の承諾書が必要か
12. 建築物の用途・規模・階数などに制限があるか

特に**「近所が許可を取っている」ことと「対象地が許可を取れる」ことは別**なので注意です。

私道の承諾とも別問題

ここも混同されやすいです。

行政上、

43条2項2号許可を受けられる

としても、

民法上・所有権上、

その通路を自由に通行・掘削できる

とは限りません。

つまり、

建築基準法上の問題
＝建築許可が出るか

私法上の問題
＝通行権・上下水道管の掘削・所有者承諾など

は別々に確認する必要があります。

なので売買では「43条許可が取れそうだからOK」で終わらず、私道所有者、持分、通行掘削承諾まで見るのが重要です。

2項道路との違い

かなりざっくり比較するとこうです。

	42条2項道路	43条2項2号通路
法上の道路	○	原則×
接道義務	満たせる	原則満たさない
建築	原則可能	許可等が必要
セットバック	原則必要	条件は行政判断
建替え	比較的確実	個別判断
融資・評価	通常	厳しくなることあり

そのため査定でも、普通の公道接道物件より市場性・融資性を低めに評価される可能性があります。

実務感覚としては、

「再建築不可ではない。ただし普通の接道物件ほど再建築が確実ではない」

という位置付けです。

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