不動産投資を始めるとき、多くの人が気になるのが「融資」です。

数千万円、場合によっては1億円を超える物件を、自己資金だけで購入するのは簡単ではありません。

そこで、多くの投資家が金融機関から融資を受けて物件を購入します。

では、銀行は一体どんなところを見て、「この人には融資できる」

「この条件なら融資できる」と判断しているのでしょうか。

今回は、不動産投資の融資でチェックされる代表的なポイントを解説します。

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① 年収・勤務先などの「属性」

まず見られるのが、借りる人自身の属性です。

代表的なものとして、

* 年収
* 勤続年数
* 勤務先
* 雇用形態
* 年齢
* 既存の借入

などがあります。

特に重要なのは、安定して返済できる収入があるかという点です。

ただし、

「年収が高い＝必ず融資が通る」

というわけではありません。

他の借入が多かったり、物件の評価が低かったりすれば、希望通りの融資を受けられないこともあります。

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② 物件そのものの「収益性」

銀行が見るのは、借りる人だけではありません。

購入する物件についても審査します。

なぜなら、不動産投資では基本的に、

家賃収入からローンを返済していく

という仕組みだからです。

そのため、

* 想定家賃
* 入居状況
* 周辺の賃貸需要
* 物件価格
* 利回り
* 維持管理にかかる費用

などが重要になります。

例えば、高利回りに見える物件でも、

「そもそもその家賃で本当に入居者が入るのか？」

という疑問があれば、単純に高収益物件とは判断できません。

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③ 物件の「担保評価」

融資では、物件の担保価値も重要です。

万が一ローンの返済が難しくなった場合、金融機関にとっては物件を売却してどれだけ回収できるかが重要になります。

そのため、

* 土地の価値
* 建物の価値
* 立地
* 築年数
* 建物の状態
* 再建築の可否

など、さまざまな要素から物件を評価します。

ここで大切なのが、

「販売価格」と「金融機関が評価する価値」は同じとは限らない

ということです。

3,000万円で売り出されている物件でも、金融機関が3,000万円の価値があると評価するとは限りません。

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④ 自己資金はいくらあるのか

「できるだけ頭金を入れずに買いたい」

そう考える人もいるでしょう。

実際に融資条件によっては、自己資金を少なくして購入できるケースもあります。

しかし、自己資金が少ないほど必ず有利というわけではありません。

購入時には、

* 仲介手数料
* 登記費用
* 融資関連費用
* 不動産取得税
* 火災保険料
* その他諸費用

など、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。

さらに、購入後に空室や修繕が発生する可能性もあります。

そのため、

「物件を買えるか」だけではなく、「買った後も資金を残せるか」

まで考える必要があります。

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⑤ 既存の借入

意外と見落とされるのが、現在すでに抱えている借入です。

例えば、

* 住宅ローン
* 自動車ローン
* カードローン
* その他の借入

などです。

同じ年収の人でも、既存の借入状況によって融資条件が変わる可能性があります。

不動産投資を始めるなら、まず現在の借入状況を整理しておきましょう。

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⑥ 「いくら借りられるか」より「いくらなら返せるか」

融資を考えるときに、最も注意したいポイントです。

例えば、

「銀行が5,000万円貸してくれる」

ということと、

「5,000万円借りても無理なく返済できる」

ということは別の話です。

不動産投資では、

借りられる金額＝自分にとって適切な金額

ではありません。

空室になった場合。

家賃が下がった場合。

修繕費が発生した場合。

金利が上昇した場合。

こうした状況でも返済を続けられるかを考える必要があります。

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⑦ 金融機関によって審査基準は違う

ここも重要なポイントです。

すべての金融機関が同じ基準で審査しているわけではありません。

そのため、

「A銀行では難しいと言われたけど、別の金融機関では融資条件が提示された」

ということもあり得ます。

ただし、単純に「通りやすい銀行を探す」という考え方だけではなく、

自分の属性・物件・投資目的に合った金融機関を探すことが重要です。

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融資審査の前に準備しておきたいもの

金融機関に相談する前に、最低限これらを整理しておきましょう。

自分について

* 年収
* 勤続年数
* 勤務先
* 預貯金
* 既存借入
* 他の所有不動産

物件について

* 物件価格
* 想定家賃
* 入居状況
* 築年数
* 土地・建物の情報
* 修繕履歴
* 周辺の賃貸需要

これらを整理しておくと、自分がどのような条件で投資を検討できるのか把握しやすくなります。

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まとめ

不動産投資の融資では、主に次のようなポイントが見られます。

① 借りる人の属性
② 物件の収益性
③ 物件の担保評価
④ 自己資金
⑤ 既存の借入
⑥ 購入後の返済能力

そして何より大切なのは、

「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」

という視点です。

不動産投資では、融資を使うことで大きな物件を購入できる一方、借入には返済義務があります。

だからこそ、融資額だけを見て判断するのではなく、購入後の収支まで含めて計画することが重要です。

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次回予告

次回はさらに実践編。

「不動産投資のキャッシュフローとは？実際の数字で計算してみよう」

というテーマで、家賃収入からローン・管理費・税金などを差し引くと、実際にいくら手元に残るのかを具体例で解説します。

 

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