市街化調整区域・再建築不可物件でも売却できます｜難しい不動産もご相談ください

「市街化調整区域だから売却できないと言われた」
「再建築不可のため、不動産会社に取り扱いを断られた」
「相続した古い家や土地をどう処分すればよいか分からない」

このような不動産を所有していて、お困りではありませんか。

結論から申し上げると、市街化調整区域や再建築不可の物件であっても、売却できる可能性はあります。

一般的な住宅と比べると、建築や利用方法、住宅ローンなどに制限があるため、売却方法には専門的な知識が必要です。しかし、物件の状況を正しく調査し、その不動産に合った購入希望者を探すことで、売却につながるケースはあります。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制することを基本として指定された区域です。

原則として自由に建物を建築できる区域ではありませんが、すべての建築や土地利用が一律に禁止されているわけではありません。都市計画法第34条に該当する開発行為や、自治体の条例、既存建物の用途・建築時期・許可履歴などによっては、建築や建て替えが認められる可能性があります。

そのため、「市街化調整区域だから価値がない」と判断するのではなく、次のような項目を個別に確認することが重要です。

• 現在の建物が適法に建築されたものか

• 過去の開発許可や建築許可が残っているか

• 同じ用途での建て替えが可能か

• 購入できる人に条件が設けられていないか

• 農地や農業振興地域に該当していないか

• 接道、上下水道、境界などに問題がないか

同じ市街化調整区域でも、所在地や自治体によって取り扱いが異なるため、役所への調査が欠かせません。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、解体後に新しい建物を建築できない、または通常の方法では建築確認を受けることが難しい物件をいいます。

代表的な原因は、建築基準法上の道路への接道不足です。

建築物の敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。ただし、敷地周辺の状況や安全性などによっては、建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可の対象となる可能性があります。

また、隣接地の一部を購入または借り受けて接道条件を満たす、隣地所有者へ売却する、既存建物を活用するなど、物件ごとに異なる解決方法も考えられます。

なぜ売却が難しいといわれるのか

市街化調整区域や再建築不可物件は、主に次の理由から一般的な住宅より売却が難しくなります。

• 住宅ローンを利用できる金融機関が限られる

• 建て替えや用途変更に制限がある

• 購入後の利用方法が限定される

• 行政や建築士による調査が必要になる

• 通常の住宅を探している人には条件が合いにくい

しかし、「売りにくい」ことと「売却できない」ことは同じではありません。

価格設定や売却先、物件の見せ方を変えることで、隣接地の所有者、現金で購入する人、収益物件として活用する投資家、資材置場や駐車場を探している事業者などが購入を検討する可能性があります。

難しい不動産には、物件ごとの売却方法があります

市街化調整区域や再建築不可物件の売却では、一般的な相場だけで査定することはできません。

当社では、次のような項目を確認し、物件に合った売却方法をご提案します。

• 都市計画法・建築基準法上の制限

• 開発許可や建築確認の履歴

• 道路の種類と接道状況

• 境界や越境の有無

• 上下水道、ガスなどの設備状況

• 建物の利用可能性

• 隣接地所有者への売却可能性

• 買取業者や投資家への売却可能性

• 解体せず現況のまま売却できる可能性

物件によっては、仲介による売却だけでなく、不動産会社や専門業者による買取をご提案できる場合もあります。

相続した空き家・古家付き土地もご相談ください

長期間放置している空き家や古家付き土地は、固定資産税、草木の管理、建物の老朽化、近隣への影響など、所有を続けるだけでも負担になることがあります。

「荷物が残っている」
「境界が分からない」
「建物が古く、雨漏りしている」
「遠方に住んでいるため管理できない」
「共有名義や相続登記の問題がある」

このような状態でも、まずは現在の状況を整理することから始められます。建物を先に解体すると、再建築できないことが判明したり、土地の利用価値が変わったりする可能性もあるため、自己判断で解体する前にご相談ください。

「売れない」と諦める前にご相談ください

市街化調整区域、再建築不可、接道不足、古家付き土地、長期間放置された空き家などは、物件ごとに問題点も解決方法も異なります。

他社で取り扱いを断られた物件でも、調査することで売却方法が見つかる可能性があります。

株式会社日本トータルプロデュースでは、一般的な住宅だけでなく、市街化調整区域や再建築不可など、売却が難しい不動産についてもご相談を承っております。

「売却できるかだけ知りたい」
「いくらくらいになるのか確認したい」
「仲介と買取のどちらがよいか相談したい」

このような段階でも問題ありません。秘密厳守で対応いたしますので、難しい不動産をお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。

※市街化調整区域における建築・開発の可否や、再建築の可否は、所在地、接道状況、建築時期、許可履歴、自治体の条例などによって異なります。個別調査の結果、建築や建て替えが認められない場合もあります。

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